In der Begehung taucht dieselbe Situation immer wieder auf: Der Eigentümer gibt die Wohnfläche aus dem Kopf an, der Wert stammt aus dem Kaufvertrag von 1998, und eine Dachgeschosswohnung mit großzügigen Schrägen wird pauschal auf die volle Grundfläche hochgerechnet. Die Abweichung zur WoFlV-konformen Berechnung liegt selten unter fünf Prozent, häufig deutlich darüber.
Warum die Berechnungsvorschrift über Geld entscheidet
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) legt verbindlich fest, welche Flächen in welchem Umfang angerechnet werden. Die Regel ist einfacher als ihr Ruf, hat aber in der Praxis erhebliche Konsequenzen:
- Schrägen unter 1 m lichter Höhe. Diese Flächen zählen vollständig nicht. Wer den Grundriss als Rechteck aufnimmt, ohne die Schräge abzuziehen, überschätzt systematisch.
- Schrägen zwischen 1 m und 2 m Höhe. Sie fließen nur zur Hälfte ein. Bei einer typischen Dachgeschosswohnung mit ausgebauten Kniestöcken macht dieser Halbanrechnungsbereich oft vier bis acht Quadratmeter aus.
- Balkone, Terrassen, Loggien. Die WoFlV sieht eine Anrechnung von in der Regel 25 % vor, in Ausnahmefällen bis 50 %. Ein großzügiger Dachbalkon von 12 m² trägt damit rechnerisch nur 3 m² zur Wohnfläche bei, erscheint in Anzeigen jedoch häufig in voller Größe.
Acht Quadratmeter Differenz sind kein Messtoleranzbetrag. Sie verschieben den Ertragswert-Indikator um einen fünfstelligen Betrag.
Modellrechnung
Eigentumswohnung, 3 Zimmer, Dachgeschoss mit Schrägen, Balkon und Kelleranteil. Zwei Berechnungsvarianten: eine nach Augenmaß (Eigentümer-Schätzung) und eine nach WoFlV-konformer Aufmaß-Aufnahme. Beträge gerundet und illustrativ.
| Position | Eigentümer-Schätzung | WoFlV-Aufmaß |
|---|---|---|
| Angesetzte Wohnfläche (m²) | 82 m² | 74 m² |
| Jahreskaltmiete82 × 11 × 12 | 10.824 € | 9.768 € |
| Ertragswert-Indikator (Faktor × Jahreskaltmiete)Jahreskaltmiete × 24 | 259.776 € | 234.432 € |
Die angesetzte Wohnfläche der Eigentümer-Schätzung beträgt 82 m². Das WoFlV-konforme Aufmaß ergibt 74 m², weil Schrägen unter 1 m Höhe nicht angerechnet werden, Schrägen zwischen 1 m und 2 m nur zur Hälfte, und der Balkon nur zu 25 % einfließt.
Die Kaltmiete beträgt 11 € je m² Wohnfläche. Der Ertragswert-Indikator folgt dem vereinfachten Ertragswertverfahren: Jahreskaltmiete multipliziert mit dem Vervielfältiger 24.
Die Differenz von 8 m² erzeugt eine Abweichung der Jahreskaltmiete um 1.056 € und des Ertragswert-Indikators um 25.344 €. Der Wert ist illustrativ. Ein belastbares Gutachten erfordert eine objektspezifische Bewertung.
Rückforderungsansprüche von Mietern wegen überhöhter Nebenkostenvorauszahlungen oder Kaltmiete (bei mehr als 10 % Abweichung gemäß BGH-Rechtsprechung) sind in der Tabelle nicht quantifiziert, können jedoch eine weitere Vermögensposition darstellen.
Konsequenz für die Planung
Die technische Datenaufnahme von immokonzept schließt das Flächenaufmaß nach WoFlV ein. Vermessene Quadratmeter ersetzen Schätzungen, bevor sie in Mietverträge, Kaufpreiskalkulationen oder Nebenkostenabrechnungen einfließen. Für Eigentümer, die ihr Objekt halten, vermieten oder verkaufen wollen, ist die belegte Fläche kein Detail. Sie ist das Fundament jeder Zahl, die danach folgt. Ein kostenloses Erstgespräch klärt, ob und wo bei Ihrem Objekt eine Flächenprüfung sinnvoll ist.
Wir schauen gemeinsam, was Ihre Fläche wirklich trägt.
Teilen Sie uns kurz mit, um welchen Objekttyp es sich handelt und welche Flächenangabe Sie bisher verwenden. Wir melden uns mit einer ersten Einschätzung, kostenfrei und ohne Verpflichtung.
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