In der Bestandsaufnahme taucht ein Fehler regelmäßig auf: Eigentümer nennen eine Fläche für ihr Objekt, und im Gespräch stellt sich heraus, dass dieselbe Zahl je nach Gesprächspartner drei verschiedene Dinge bedeutet. Der Mietvertrag steht auf einer anderen Grundlage als der Förderantrag, und das Sanierungsangebot des Planers auf einer dritten. Die Differenz zwischen den Begriffen ist keine Formalie, sie bestimmt Einnahmen, Förderhöhen und Kostenrahmen.
Was die drei Begriffe messen
Jeder der drei Flächenbegriffe folgt einer eigenen Norm und beantwortet eine eigene Frage. Sie sind nicht austauschbar, und eine Umrechnung ist nur mit vollständiger Aufnahme des Gebäudes möglich.
- Wohnfläche nach WoFlV. Die Wohnflächenverordnung regelt, was in den Mietvertrag eingeht. Dachschrägen unter 1 m Höhe zählen gar nicht, zwischen 1 m und 2 m zur Hälfte. Keller, Heizungsräume und nicht ausgebaute Dachböden bleiben außen vor. Diese Zahl entscheidet über die rechtlich zulässige Miete und die Betriebskostenabrechnung.
- Nutzfläche nach DIN 277. Die DIN-Norm erfasst alle Räume, die einer Nutzung zugänglich sind, einschließlich Abstellräumen, Technikflächen und Verkehrsflächen. Energieausweise und viele Förderanträge der KfW und des BAFA setzen diese Bezugsgröße voraus. Sie liegt systematisch über der Wohnfläche nach WoFlV.
- Brutto-Grundfläche (BGF). Die BGF summiert alle Grundflächen über alle Geschosse, einschließlich der Wandquerschnitte und des Kellers, nach DIN 277. Planungsbüros, Architekten und Baukostenkalkulatoren rechnen auf BGF-Basis. Sanierungskostenkennwerte aus der Literatur beziehen sich fast ausnahmslos auf diese Größe.
Wer Sanierungskosten auf Wohnfläche hochrechnet, unterschätzt das Budget strukturell um ein Drittel und mehr.
Modellrechnung
Dreifamilienhaus, Baujahr 1965, unsaniert. Für dasselbe Objekt liefern die drei Flächenbegriffe deutlich unterschiedliche Werte — mit direkter Konsequenz für Miete, Förderung und Kostenkalkulation. Beträge gerundet und illustrativ.
| Position | Wohnfläche (WoFlV) | Nutzfläche (DIN 277) | Brutto-Grundfläche (BGF) |
|---|---|---|---|
| Fläche | 270 m² | 310 m² | 420 m² |
| Jahreskaltmiete (Basis WoFlV)270 × 8,5 × 12 | 27.540 € | 31.620 € | 42.840 € |
| Sanierungskosten-Ansatz (1.400 €/m²)270 × 1.400 | 378.000 € | 434.000 € | 588.000 € |
Wohnfläche nach WoFlV: 270 m². Dachschrägen und Kellerräume gehen nur anteilig oder gar nicht ein. Diese Zahl ist Grundlage für Mietvertrag und Betriebskostenabrechnung.
Nutzfläche nach DIN 277: 310 m². Schließt auch Abstellräume, Technikflächen und nicht vollwertig bewohnbare Bereiche ein. Relevant für Förderanträge und Energieausweise.
Brutto-Grundfläche (BGF): 420 m². Enthält alle Ebenen einschließlich Konstruktionsquerschnitten und Keller. Planungsbüros und Baukosten-Kalkulatoren rechnen auf BGF-Basis.
Kaltmiete 8,50 €/m² bezieht sich auf Wohnfläche nach WoFlV. Wer irrtümlich BGF als Bezugsgröße wählt, erzeugt eine nicht einholbare Scheinrendite.
Sanierungskostenansatz 1.400 €/m² BGF ist ein grober Orientierungswert für Kernsanierung im Bestand. Er setzt BGF als Bezugsgröße voraus, wie von Planern und Kalkulatoren verwendet. Die ausgewiesene Differenz von 210.000 € illustriert, was eine falsche Bezugsgröße in der Budgetplanung auslöst — kein Angebot.
Konsequenz für die Planung
Für eine belastbare Entscheidung braucht jeder Anlass seine eigene Fläche: der Mietvertrag die WoFlV-Zahl, der Förderantrag die Nutzfläche nach DIN 277, das Sanierungsbudget die BGF. Wer alle drei Werte für sein Objekt vermessen und dokumentiert hat, kann zwischen Gesprächspartnern übersetzen, ohne sich auf Schätzungen zu stützen. Die technische Datenaufnahme von immokonzept erfasst genau diese Größen am Objekt, sodass dieselbe Datenbasis für Mietrecht, Förderstelle und Planer gleichermaßen trägt. Im Erstgespräch klären wir, welche Flächenangaben für Ihr Objekt bereits vorliegen und wo Lücken sind, die eine Entscheidung heute blockieren.
Wir sortieren die Flächen Ihres Objekts gemeinsam mit Ihnen.
Schicken Sie uns Ihre vorhandenen Unterlagen oder nennen Sie uns kurz den aktuellen Anlass. Wir gehen in einem kostenfreien Erstgespräch durch, welche Flächenangabe für Ihren Zweck belastbar ist und wo eine Aufnahme am Objekt sinnvoll wäre. Ohne Verpflichtung.
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