In Gesprächen über Bestandsobjekte fällt ein Muster auf: Eigentümer nennen einen Preis, den sie sich vorstellen oder den sie gehört haben. Auf die Frage, worauf dieser Preis beruht, folgt meist eine Kombination aus Marktgefühl, einem Vergleichsobjekt aus dem Umfeld und einem Faktor, der irgendwo gelesen wurde. Das ist kein Vorwurf, es ist die Ausgangslage fast jeder Erstbegegnung.
Zwei Zahlen, zwei Herleitungen
Der Kaufpreis ist das Ergebnis einer Verhandlung. Er trägt Erwartungen, Druck, Timing und Informationsasymmetrie. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist eine methodisch gebundene Größe: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei vollständiger Kenntnis aller wertrelevanten Umstände erzielbar wäre. Beide Zahlen beschreiben dasselbe Objekt, aber aus völlig unterschiedlichen Blickwinkeln. Drei Faktoren bestimmen, wie weit sie auseinanderliegen:
- Erfasster Instandhaltungsrückstand. Was nicht dokumentiert ist, fließt nicht in den Verkehrswert ein und taucht im Kaufpreisangebot deshalb nicht als Abschlag auf. Für den Käufer wird er trotzdem fällig.
- Restnutzungsdauer und Faktorwahl. Ein marktüblicher Vervielfältiger von 22 klingt plausibel, kann aber für ein Objekt mit erheblichem Sanierungsbedarf um drei bis fünf Punkte zu hoch liegen. Auf die Jahresnettomiete hochgerechnet verändert das den errechneten Wert um fünf bis sechs Jahresmieten.
- Vollständigkeit der Mietdaten. Gemischte Mietverträge, Staffelmieten, mietrechtliche Bindungen und Leerstandsquoten formen die tatsächliche Ertragsbasis. Wer nur die Bruttomiete kennt, rechnet an der Realität vorbei.
Ein nicht erfasster Instandhaltungsrückstand ist kein buchhalterisches Problem. Er ist eine versteckte Preiskorrektur, die nach dem Kauf sichtbar wird.
Modellrechnung
Mehrfamilienhaus, 6 Einheiten, Bestandsbau. Zwei Szenarien: Kaufpreis entspricht dem Marktgebot, Verkehrswert wurde einmal gutachterlich ermittelt und einmal aus Schätzwerten abgeleitet. Beträge gerundet und illustrativ.
| Position | Schätzwert (ohne Datenaufnahme) |
Gutachterwert (mit Datenaufnahme) |
|---|---|---|
| Ertragswert (Jahresmiete × Faktor)48.000 × 22 | 1.056.000 € | 912.000 € |
| Instandhaltungsrückstand (wertmindernd) | 0 € | 55.000 € |
| Ermittelter Verkehrswert | 1.056.000 € | 967.000 € |
| Abstand zum Kaufpreis950.000 − Ertragswert (Jahresmiete × Faktor) | −106.000 € | 93.000 € |
Jahresnettokaltmiete 48.000 Euro, Kaufpreis 950.000 Euro. Beide Werte sind Annahmen zur Illustration. Kein Angebot, kein Gutachten.
Der Schätzwert-Faktor (22) entspricht einem marktüblichen Bauchgefühl ohne Substanzprüfung. Der Gutachtenfaktor (19) folgt aus der tatsächlichen Restnutzungsdauer und dem dokumentierten Instandhaltungsrückstand von 55.000 Euro.
Die Differenz im ausgewiesenen Abstand zeigt, wie stark ein nicht erfasster Instandhaltungsrückstand das Bild des Kaufpreises verändert. Sie ist keine Aussage über einen zu zahlenden oder zu erzielenden Preis. Der Markt entscheidet das Ergebnis eines Verkaufs.
Der Instandhaltungsrückstand von 55.000 Euro ist im Schätzwert-Szenario nicht erfasst, nicht weil er nicht existiert, sondern weil er ohne technische Datenaufnahme nicht sichtbar ist.
Konsequenz für Eigentümer
Der Abstand zwischen Verkehrswert und Kaufpreis ist in beide Richtungen möglich. Ein Objekt kann über seinem methodisch ermittelten Wert gehandelt werden, etwa weil Lage und Nachfrage das tragen. Es kann aber auch darunter liegen, wenn Substanzmängel im Marktgebot nicht abgebildet sind. Für Eigentümer, die verkaufen, bedeutet das: Wer den Wert seines Objekts kennt, verhandelt auf einem anderen Fundament als jemand, der einen Faktor schätzt. Für Eigentümer im Bestand gilt dasselbe: Ein nicht erfasster Instandhaltungsrückstand ist kein buchhalterisches Problem, er ist eine Verpflichtung, die früher oder später anfällt. Die technische Datenaufnahme von immokonzept macht diese Positionen sichtbar, damit die Zahl, die am Ende des Gesprächs steht, auf etwas Messbarem beruht.
Wir ermitteln gemeinsam, welcher Wert Ihrem Objekt zugrunde liegt.
Schicken Sie uns die Eckdaten Ihres Objekts: Baujahr, Einheiten, grobe Mietbasis. Wir besprechen im ersten Gespräch, welche Faktoren den Abstand zwischen Verkehrswert und einem realistischen Kaufpreis in Ihrem Fall bestimmen. Kostenfrei und ohne Verpflichtung.
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