Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie steht eine Zahl früh fest: die Restnutzungsdauer. Sie steuert die AfA und damit die jährliche Steuerwirkung des Objekts. Wer die Zahl aus der Pauschale übernimmt, akzeptiert einen statistischen Mittelwert. Wer sie individuell ermitteln lässt, kann eine Stellschraube nutzen, die über die gesamte Haltedauer wirkt.
Was die Pauschale leistet, und was nicht
Anlage 22 zur Immobilienwertermittlungsverordnung gibt für unterschiedliche Gebäudearten eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer vor. Bei Mehrfamilienhäusern sind das in der Regel 80 Jahre. Die Restnutzungsdauer ergibt sich dann durch Abzug des fiktiven Alters. Das Verfahren ist effizient, hat aber drei Eigenheiten, die in der Praxis ins Gewicht fallen:
- Modernisierungen verlängern, aber nicht beliebig. Anlage 22 sieht für umfassende Modernisierungen eine Verlängerung der Restnutzungsdauer vor. Wesentlich substanzielle Eingriffe in Tragwerk, Hülle und Haustechnik können die Restnutzungsdauer dagegen über die Pauschale hinaus verschieben.
- Substanzschäden verkürzen. Erhebliche Schäden in Tragwerk, Dach oder feuchtebelasteten Bauteilen können die individuelle Restnutzungsdauer unter die Pauschale drücken. Das ist für die AfA günstig, weil die Bemessungsgrundlage pro Jahr steigt.
- Die individuelle Ermittlung ist begründungspflichtig. Wer von der Pauschale abweicht, braucht ein qualifiziertes Gutachten, das die Restnutzungsdauer bauteilbezogen herleitet. Die Finanzverwaltung erkennt Abweichungen an, wenn die Methodik trägt.
Eine kürzere Restnutzungsdauer ist kein Schaden, sondern eine schnellere Steuerwirkung über die gleiche Haltedauer.
Modellrechnung
Mehrfamilienhaus, Gebäudeanteil 350.000 €. Zwei Wege der AfA-Bemessungsgrundlage: einmal über die Pauschale aus Anlage 22, einmal über ein individuelles Restnutzungsdauer-Gutachten. Beträge gerundet und illustrativ, persönlicher Grenzsteuersatz 42 Prozent.
| Position | Pauschal (Anlage 22) |
Individuell (RND-Gutachten) |
|---|---|---|
| Restnutzungsdauer | 80 Jahre | 60 Jahre |
| AfA-Bemessungsgrundlage (Gebäudeanteil) | 350.000 € | 350.000 € |
| Jährliche AfA | 4.375 € | 5.833 € |
| Steuerentlastung pro Jahr (42 %) | 1.838 € | 2.450 € |
| Mehr-Entlastung pro Jahr | — | +612 € |
Annahmen: Anschaffungsjahr 2026, lineare AfA auf den Gebäudeanteil. Grenzsteuersatz exemplarisch 42 Prozent (zzgl. Solidaritätszuschlag nicht berücksichtigt). Die Restnutzungsdauer von 60 Jahren entspricht einer Verkürzung um 20 Jahre gegenüber der Pauschale, wie sie bei stärker abgenutzter Substanz typisch vorkommt; sie ist nicht erfunden, aber auch nicht für jedes Objekt erreichbar.
Die Mehrentlastung ist eine Steuer-Verschiebung, kein Steuergeschenk: Über die Gesamthaltedauer bleibt die Summe der AfA identisch (Bemessungsgrundlage geteilt durch Jahre). Der Effekt wirkt durch die zeitliche Verlagerung in frühere Jahre, in denen das Kapital arbeiten kann. Eine exakte Würdigung erfordert die Barwertbetrachtung über die geplante Haltedauer.
Konsequenz für die Steuerplanung
Die Pauschale ist die sichere, schnelle Lösung. Sie wird auch in Zukunft die Mehrheit der Fälle abdecken. Sobald Substanz erkennbar unter dem Mittelwert liegt, lohnt der Vergleich. Die Investition in ein qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten amortisiert sich oft innerhalb der ersten zwei bis drei Haltejahre. Voraussetzung ist eine bauteilbezogene Methodik, die der Finanzverwaltung nachvollziehbar bleibt.
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