In der Bestandsaufnahme zeigt sich ein wiederkehrendes Muster: Maßnahmen werden nach Sichtbarkeit priorisiert, nicht nach Bauablauf. „Zuerst die Fassade" ist die häufigste Aussage. Ökonomisch ist sie in den meisten Fällen die ungünstigste.
Herkunft der Mehrkosten
Über die Gesamtkosten entscheidet in erster Linie die Sequenz der Arbeiten, weniger der Einzelpreis eines Gewerks. Werden Fassade und Dach getrennt ausgeführt, entstehen Mehrkosten an drei klar benennbaren Stellen:
- Doppelte Gerüsthaltung. Auf- und Abbau sowie Standzeit fallen zweimal an statt einmal. Bei getrennter Ausführung verdoppelt sich damit die teuerste Nebenposition der Maßnahme.
- Nacharbeit am oberen Fassadenanschluss. Folgt das Dach erst nach der Fassade, muss der bereits fertiggestellte Anschluss erneut geöffnet und hergestellt werden.
- Entfallende Förderkopplung. Gebündelte Maßnahmen aktivieren Boni der Förderkulisse, etwa den iSFP-Bonus, die bei Einzelausführung ungenutzt bleiben.
Die Sequenz bewegt die Kosten im zweistelligen Prozentbereich, der Einzelpreis nur um einzelne Punkte.
Modellrechnung
Mehrfamilienhaus, Fassade und Dach beide instandsetzungsbedürftig. Identische Gewerke und Einheitspreise; variiert wird ausschließlich die Reihenfolge. Beträge gerundet und illustrativ.
| Position | Sequenziell (Fassade, Dach +2 J.) |
Gekoppelt (Dach & Fassade) |
|---|---|---|
| Gerüsthaltung | 15.000 € (2×) | 9.000 € (1×) |
| Nacharbeit oberer Fassadenanschluss | 5.000 € | 0 € |
| iSFP-Bonus (zusätzliche Förderung) | 0 € | −3.000 € |
| Summe vermeidbarer Kosten | 20.000 € | 6.000 € |
Die Beträge sind gerundete Annahmen zur Illustration der Kostenstruktur, kein Angebot. Die ausgewiesene Differenz umfasst vermeidbare Kosten und Förder-Effekt. Sie ist keine Aussage über den Verkehrswert; ein Wertvorteil kann hinzutreten, ist jedoch gesondert zu ermitteln.
Beide Varianten fallen zu unterschiedlichen Zeitpunkten an. Für eine exakte Gegenüberstellung wäre daher der Barwert maßgeblich. Bei der hier betrachteten Größenordnung und einem Zeithorizont von rund zwei Jahren bleibt das Vorzeichen des Ergebnisses davon unberührt.
Konsequenz für die Planung
Der Einzelpreis bleibt relevant, wirkt jedoch auf einer anderen Größenordnung: Er bewegt die Kosten um einzelne Prozentpunkte, die Reihenfolge um einen zweistelligen Prozentsatz. In der Praxis empfiehlt es sich daher, die Maßnahmensequenz der nächsten fünf bis zehn Jahre einmal vollständig festzulegen, bevor das erste Gewerk vergeben wird. Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet das, die Sequenz und nicht allein das Einzelgewerk auf die Tagesordnung zu setzen.
Wir sortieren die Sequenz gemeinsam mit Ihnen.
Schicken Sie uns die zwei bis drei nächsten geplanten Maßnahmen. Wir setzen uns kurz mit Ihnen davor, als zweite Sicht auf Ihre Planung, bevor verbindliche Vergaben anstehen. Kostenfrei und ohne Verpflichtung.
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