In der Bestandsberatung taucht ein Muster zuverlässig auf: Die Heizungsanlage wird solange betrieben, bis sie endgültig ausfällt. Dann entsteht Zeitdruck, und in diesem Zeitdruck entscheidet sich, ob das Gebäude auf die neue Rechtslage vorbereitet ist oder nicht. Das Gebäudeenergiegesetz nimmt genau diesen Moment zum Anlass.
Was die Regel tatsächlich verlangt
Seit 2024 gilt: Wird eine Heizung neu eingebaut oder nach einem Defekt ersetzt, muss sie zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das GEG nennt mehrere konforme Technologien, darunter Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasseheizung, Hybridlösung und Wasserstoff-ready-Gas. Welche davon für ein konkretes Objekt greift, hängt von drei Faktoren ab:
- Vorlauftemperatur des Heizsystems. Eine Wärmepumpe arbeitet effizient bei niedrigen Vorlauftemperaturen. Wird das Bestandssystem auf hohe Temperaturen ausgelegt, steigen Invest und Betriebskosten erheblich. Ob das Verteilsystem ausgetauscht werden muss, klärt die Substanzaufnahme, bevor die Vergabe läuft.
- Verfügbarkeit von Fernwärme. In verdichteten Bestandsgebieten kann der Fernwärmeanschluss die günstigste konforme Lösung sein. Liegt kein Netz an, scheidet diese Option aus, und die Investitionsrechnung verschiebt sich deutlich.
- Gebäudehülle als Kostenhebel. Eine schlecht gedämmte Hülle zwingt die Wärmepumpe in hohe Arbeitszahlen und damit in höhere Betriebskosten. Wer die Hülle vor dem Heizungstausch bewertet, vermeidet laufende Mehrkosten, die sich über die gesamte Nutzungsdauer aufaddieren.
Ob die 65-Prozent-Pflicht teuer oder handhabbar wird, entscheidet sich im Gebäudezustand, nicht im Gesetzestext.
Modellrechnung
Freistehendes Mehrfamilienhaus, sechs Wohneinheiten, Baujahr 1975, Öl-Zentralheizung am Ende der Lebensdauer. Verglichen wird ein ungeplanter Austausch unter Zeitdruck mit einer vorbereiteten Umrüstung. Beträge gerundet und illustrativ.
| Position | Ungeplanter Austausch (Zeitdruck, ungeprüfte Hülle) |
Vorbereitete Umrüstung (Substanzaufnahme vorab) |
|---|---|---|
| Wärmepumpe inkl. Installation | 28.000 € | 28.000 € |
| Heizkörpertausch / Vorlauftemperatur-Anpassung | 18.000 € | 9.000 € |
| Mehrkosten Betrieb (5 J., schlechte COP durch Hülle) | 8.500 € | 2.000 € |
| BEG-Förderung Wärmepumpe (30 % Basis + 5 % Klima-Speed) | −8.400 € | −10.500 € |
| Summe Gesamtbelastung | 46.100 € | 28.500 € |
Die Beträge sind gerundete Annahmen zur Illustration der Kostenstruktur. Sie sind kein Angebot und keine Förderberatung. Die BEG-Förderung wurde mit 30 % Grundbonus für selbstnutzende oder vermietende Eigentümer und 5 % Klima-Geschwindigkeitsbonus (Heizung am Lebensende) angesetzt. Der Klima-Bonus setzt voraus, dass die Anlage bis 31.12.2028 in Betrieb geht und die Voraussetzungen des BAFA erfüllt sind.
Der Betriebsmehrkostenansatz beruht auf einer angenommenen Jahresarbeitszahl von 2,4 (ungeplant, hohe Vorlauftemperatur) gegenüber 3,2 (vorbereitet, Vorlauf abgestimmt) bei einem Arbeitspreis von 0,30 €/kWh und einem Jahreswärmebedarf von rund 70.000 kWh. Die ausgewiesene Differenz ist keine Aussage über den Verkehrswert des Objekts.
Konsequenz für die Planung
Die 65-Prozent-Regel ist kein abstraktes Regulierungsziel. Sie wird konkret in dem Moment, in dem ein Heizkessel seinen letzten Winter hat. Wer zu diesem Zeitpunkt weiß, welche Vorlauftemperatur das Verteilsystem verträgt, welche Förderkulisse greift und welchen energetischen Zustand die Hülle hat, trifft eine informierte Entscheidung. Wer es nicht weiß, zahlt den Informationsmangel in Form von vermeidbaren Umbaukosten, schlechterer Förderausschöpfung und höheren Betriebskosten über die gesamte Nutzungsdauer. Die technische Datenaufnahme von immokonzept legt genau diese Schicht offen: vermessene Bauteilzustände, Restnutzungsdauern und Vorlauftemperatur-Kompatibilität, bevor die erste Anfrage an den Fachbetrieb rausgeht.
Wir schauen gemeinsam, wo Ihre Heizung und Ihre Hülle heute stehen.
Teilen Sie uns kurz mit, welchen Heizungstyp und welches Baujahr Ihr Objekt hat. Wir melden uns mit einer ersten Einschätzung, welche GEG-konformen Optionen realistisch sind und welche Schritte sinnvollerweise vor dem Heizungstausch liegen. Kostenfrei und ohne Verpflichtung.
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