Nach dem Kauf wird zügig saniert. Das ist betriebswirtschaftlich oft sinnvoll, weil die Maßnahmen Mieten heben und Substanzschäden stoppen. Steuerlich kann es teuer werden, sobald eine spezifische Schwelle gerissen ist. Die Regel steht im Einkommensteuergesetz und betrifft alle, die mit Vermietungsabsicht erwerben.
Wo die Schwelle entsteht
Der Gesetzgeber hat mit § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG einen Mechanismus geschaffen, der Sanierungsausgaben in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung in zwei Klassen sortiert. Drei Punkte sind dabei wesentlich:
- Bezugsgröße ist der Gebäudeanteil. Maßgeblich sind die Anschaffungskosten des Gebäudes, ohne Grund und Boden. Wer also einen Bodenrichtwertanteil von 25 Prozent ansetzt, rechnet die Schwelle auf 15 Prozent der verbleibenden 75 Prozent.
- Die Frist läuft drei Jahre ab Anschaffung. Maßgeblich ist der Zeitraum zwischen Übergang von Nutzen und Lasten und der jeweiligen Ausgabe. Auch Maßnahmen, die im dritten Jahr abgerechnet werden, zählen mit.
- Rechtsfolge bei Überschreitung: Aktivierung statt Sofortabzug. Übersteigt die Summe der Sanierungsausgaben (netto) die 15-Prozent-Schwelle, werden alle in den drei Jahren angefallenen Maßnahmen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umqualifiziert und über die Restnutzungsdauer abgeschrieben. Der unmittelbare Werbungskostenabzug entfällt.
Wer die 15-Prozent-Marke übersieht, sieht den Erhaltungsaufwand erst über die volle Restnutzungsdauer wieder.
Modellrechnung
Mehrfamilienhaus, Kaufpreis 400.000 €. Bodenrichtwertanteil 20 Prozent, somit Gebäudeanteil 320.000 €. Daraus ergibt sich die 15-Prozent-Schwelle bei 48.000 € netto. Zwei Szenarien für die Sanierung in den ersten drei Jahren. Beträge gerundet und illustrativ, persönlicher Grenzsteuersatz 42 Prozent, Restnutzungsdauer 50 Jahre.
| Position | Szenario A (unter Schwelle) |
Szenario B (über Schwelle) |
|---|---|---|
| Sanierungsaufwand Jahre 1–3 (netto) | 45.000 € | 55.000 € |
| 15-Prozent-Schwelle | 48.000 € | 48.000 € |
| Steuerliche Behandlung | Erhaltungsaufwand, Sofortabzug | Anschaffungsnahe Herstellungskosten |
| Werbungskostenabzug Jahr 1–3 | 45.000 € | ~3.300 € (verteilt) |
| Steuerentlastung Jahre 1–3 (42 %) | 18.900 € | ~1.386 € |
Annahmen: lineare AfA von 2 Prozent (Restnutzungsdauer 50 Jahre) auf die zugeschlagenen Herstellungskosten. Persönlicher Grenzsteuersatz 42 Prozent, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Schönheitsreparaturen, originär anschaffungsnahe Maßnahmen und gesetzlich ausdrücklich ausgenommene Erweiterungen sind in der Modellrechnung nicht enthalten; sie werden im Einzelfall mit dem Steuerberater abgegrenzt.
Die Mehrentlastung in Szenario A ist eine Verschiebung in der Zeit, kein dauerhafter Steuervorteil. Bei Szenario B fallen die Werbungskosten dieselben Beträge in Summe an, aber gestreckt über die Restnutzungsdauer. Der Liquiditätsunterschied in den ersten drei Jahren beträgt rund 17.500 €. Die Barwert-Betrachtung verstärkt den Effekt zugunsten von Szenario A.
Konsequenz für die Sanierungsplanung
Die Schwelle ist nicht zu vermeiden, indem man weniger saniert. Sie ist zu steuern, indem man die Maßnahmen über die Zeit verteilt. Wer die Drei-Jahres-Frist ohne Beachtung der 15-Prozent-Schwelle plant, riskiert eine deutliche Verschiebung der Steuerwirkung in die hintere Hälfte der Haltedauer. Wer die Schwelle bewusst einbezieht, verbindet Sanierungstakt und Steuerplanung in einem Zug. Die Frage ist nicht, ob saniert wird, sondern in welcher Reihenfolge und in welchem Jahr.
Wir takten die Sanierung gemeinsam mit Ihnen und Ihrem Steuerberater.
Schicken Sie uns Kaufpreis, Aufteilungsentwurf und die geplanten Maßnahmen der nächsten drei Jahre. Wir prüfen die Schwellenlogik gemeinsam mit Ihnen und ordnen die Reihenfolge so, dass Erhaltungsaufwand und Sanierungswirkung nicht aus Versehen aktivierungspflichtig werden. Kostenfrei und ohne Verpflichtung.
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