In Investorengesprächen ist der Faktor die Eintrittskarte. „16er-Lage gegen 22er-Lage" entscheidet binnen Sekunden, ob ein Objekt weiter geprüft wird. Diese Schnellheuristik ersetzt selten die eigentliche Prüfung; sie verschiebt sie nur.
Was der Faktor verbirgt
Der Kaufpreisfaktor ist das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete. Er sagt, in wie vielen Jahresmieten sich der Kaufpreis nominell zurückspielt. Was er nicht abbildet, sind drei Größen, die über die Tragfähigkeit eines Investments tatsächlich entscheiden:
- Bewirtschaftungskosten. Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Anteile bewegen sich erfahrungsgemäß im Korridor von 15 bis 25 Prozent der Bruttomiete. Zwei Objekte mit identischem Faktor liefern bei unterschiedlichen Bewirtschaftungskosten unterschiedliche Cashflows.
- Kapitaldienst. Die Annuität aus Zins und Tilgung ist eine Funktion des Finanzierungszeitpunkts, nicht des Kaufpreises. Wer den Faktor isoliert betrachtet, blendet aus, ob der Kapitaldienst durch die Nettomiete gedeckt ist. Die Standardgröße dafür ist der Debt Service Coverage Ratio (DSCR): Jahresnettomiete geteilt durch Jahresannuität.
- Restnutzungsdauer. Sie bestimmt die Bemessungsgrundlage für die AfA und damit die Steuerwirkung. Zwei Objekte mit identischem Faktor können sich in der Restnutzungsdauer um 20 Jahre unterscheiden. Das verschiebt die Steuerstellschraube spürbar.
Der Faktor entscheidet über die Optik, der Kapitaldienst über die Liquidität.
Modellrechnung
Zwei Mehrfamilienhäuser, beide Kaufpreis 2.000.000 €, beide Jahresnettokaltmiete 100.000 €. Identischer Faktor von 20. Unterschied liegt in Finanzierungsstruktur und Bewirtschaftungskosten. Beträge gerundet und illustrativ.
| Position | Objekt A (robuste Struktur) |
Objekt B (angespannte Struktur) |
|---|---|---|
| Jahresnettokaltmiete | 100.000 € | 100.000 € |
| Bewirtschaftungskosten | 15.000 € (15 %) | 25.000 € (25 %) |
| Jährliche Annuität (Zins+Tilgung) | 54.000 € | 81.000 € |
| Cashflow nach Kapitaldienst | 31.000 € | −6.000 € |
| DSCR (Miete ÷ Annuität) | 1,85 | 1,23 |
Annahmen: 80 Prozent Fremdkapital, 4,0 Prozent Zins, 2,0 Prozent Tilgung bei Objekt A. Bei Objekt B identische Konditionen, aber höhere Annuität durch kürzeren Zinsbindungs-Restlauf und Folgefinanzierung in einem höheren Zinsumfeld. Bewirtschaftungskostenquote (15 vs. 25 Prozent) bewegt sich im branchenüblichen Korridor.
Die Beträge sind gerundete Annahmen zur Illustration der Hebellogik, kein Angebot und keine Aussage über einen konkreten Verkehrswert. Die DSCR-Schwelle, ab der eine Bank Tragfähigkeit als gesichert ansieht, liegt im Marktstandard bei rund 1,2 bis 1,3. Unser eigenes Portfolio liegt aktuell bei 1,57.
Konsequenz für die Investition
Der Faktor bleibt ein nützlicher Indikator für die Vorselektion. Für die Investitionsentscheidung trägt er nicht. Sinnvoll ist daher, die Vorprüfung in zwei Schritten zu führen: Der Faktor entscheidet, ob ein Objekt überhaupt in die Tiefenprüfung kommt. Über das Ja zum Kauf entscheiden Cashflow nach Bewirtschaftung und DSCR.
Wir prüfen die Tragfähigkeit gemeinsam mit Ihnen.
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