Eigentümer hören nach einer Besichtigung oder einem Bankengespräch häufig drei verschiedene Zahlen für dasselbe Objekt. Der Gutachter nennt einen Betrag, die Bank einen niedrigeren, und der Steuerberater arbeitet mit einem dritten. Das ist kein Widerspruch, und es ist keine Schätzung: Alle drei Zahlen folgen aus demselben Gebäude, aber aus unterschiedlichen gesetzlichen Bewertungsrahmen mit unterschiedlichen Zwecken.
Drei Zwecke, drei Werte
Die drei Wertbegriffe sind weder austauschbar noch hierarchisch geordnet. Jeder beantwortet eine spezifische Frage, und jede dieser Fragen hat ein eigenes Publikum:
- Verkehrswert. Der nach ImmoWertV ermittelte Wert beschreibt, was ein sachverständiger Dritter am Markt für das Objekt zahlen würde. Er ist die Grundlage für Kauf, Verkauf und notarielle Beurkundung. Marktlage und Vergleichsobjekte fließen hier als Anpassungsfaktor ein.
- Ertragswert. Das Ertragswertverfahren kapitalisiert die nachhaltig erzielbare Nettomiete auf den heutigen Tag, abgezinst mit dem Liegenschaftszins. Dieser Wert interessiert Investoren und ist die ökonomische Entscheidungsgrundlage: Wie viel darf das Objekt kosten, damit die Renditeerwartung noch aufgeht?
- Beleihungswert. Banken setzen auf den Verkehrswert einen Risikoabschlag, gesetzlich geregelt im Pfandbriefgesetz. Der Beleihungswert ist der Wert, den das Institut bei einer Zwangsverwertung als nachhaltig realisierbar erachtet. Er bestimmt, wie viel Fremdkapital eine Finanzierung trägt.
Wer nur einen der drei Werte kennt, trifft Entscheidungen mit zwei blinden Flecken.
Modellrechnung
Typisches freistehendes Mehrfamilienhaus, Baujahr 1965, sechs Wohneinheiten, 480 m² Wohnfläche. Alle drei Wertbegriffe beziehen sich auf dasselbe Objekt und dieselben Ausgangsdaten. Beträge gerundet und illustrativ.
| Position | Verkehrswert | Ertragswert | Beleihungswert |
|---|---|---|---|
| Bodenwert | 120.000 € | 120.000 € | 120.000 € |
| Gebäudeertragswert (Jahresreinertrag × Rentefaktor 15,76) | 589.459 € | 589.459 € | 589.459 € |
| Ertragswert gesamt | 709.459 € | 709.459 € | 709.459 € |
| Wert nach Verwendungszweck (Marktanpassung / Abschlag) | 744.932 € | 709.459 € | 638.513 € |
Wohnfläche 480 m², Jahresnettokaltmiete 48.000 Euro (100 Euro/m²/Monat). Bewirtschaftungskosten pauschal 22 % der Jahresnettokaltmiete. Liegenschaftszins 5,5 %, Restnutzungsdauer 30 Jahre, daraus ergibt sich ein Rentefaktor von 15,76 nach Anlage 1 ImmoWertV. Bodenwert 120.000 Euro.
Der Verkehrswert folgt dem Ertragswertverfahren mit einem Marktanpassungszuschlag von 5 %, der einen leicht überdurchschnittlichen Lagevorteil widerspiegelt. Der Beleihungswert wird mit einem Abschlag von 10 % auf den Verkehrswert angesetzt. Der tatsächliche Wert ist bankindividuell und erfordert eine Bewertung nach dem Pfandbriefgesetz. Die ausgewiesene Spanne von rund 106.000 Euro ist keine Fehlerquote, sondern der einkalkulierte Risikoabstand der Bank gegenüber dem Marktwert.
Konsequenz für Ihre Entscheidung
Die Spanne zwischen Verkehrswert und Beleihungswert liegt im Modell bei rund 106.000 Euro. Das ist kein Bewertungsfehler, sondern eine strukturelle Größe: Sie zeigt, welchen Puffer ein Kreditinstitut gegenüber dem Marktwert einplant. Wer nur den Verkehrswert kennt, kalkuliert sein Fremdkapital-Potenzial zu hoch. Wer nur den Beleihungswert kennt, unterschätzt möglicherweise seinen Verhandlungsspielraum beim Verkauf. Und wer den Ertragswert übersieht, hat keine Antwort auf die Frage, ob die Miete das Objekt trägt. Alle drei Werte sind für einen Eigentümer relevant, allerdings zu unterschiedlichen Zeitpunkten und in unterschiedlichen Gesprächen. Eine belastbare Datenaufnahme am Objekt, wie sie immokonzept durchführt, schafft die gemeinsame Zahlenbasis, auf der alle drei Brillen scharf stellen.
Wir ordnen die Werte gemeinsam mit Ihnen ein.
Teilen Sie uns kurz mit, für welchen Zweck Sie Ihr Objekt gerade bewerten möchten: Verkauf, Finanzierung oder Investitionsentscheidung. Wir schauen uns die Ausgangsdaten in einem kostenfreien Erstgespräch gemeinsam an, ohne Verpflichtung und ohne Zeitdruck.
Gespräch vereinbaren